Tour d’horizon des nouvelles règles fiscales immobilières
Investir dans l’immobilier locatif saisonnier à Nice et Cannes nécessite une connaissance approfondie des réglementations et aspects fiscaux qui encadrent ce type d’investissement. Voici quelques points importants à prendre en compte pour mener à bien votre projet.
Remarque : La fiscalité est un sujet récurrent lorsqu’il s’agit d’investissement immobilier. Il est important de souligner que le rôle de cette page est de fournir des informations générales à titre informatif, sans pour autant dispenser des conseils personnalisés qui dépendent nécessairement de votre situation personnelle et restent la spécialité d’un avocat fiscaliste.
Cette page vise à vous offrir un aperçu des aspects de la réglementation et de la fiscalité liée à l’investissement locatif saisonnier.
Réglementations à Nice
Vigilance sur la réglementation niçoise et les règlements de copropriété
Pour réussir votre investissement locatif à Nice, il est crucial de prendre en compte le changement d’usage du bien. En effet, pour utiliser votre futur bien comme résidence secondaire destinée à la location saisonnière, vous devez obtenir l’autorisation de la mairie.
Veillez également à vérifier si le règlement de copropriété autorise les locations saisonnières, ou à défaut, à obtenir l’accord des copropriétaires lors d’une assemblée générale. Une décision positive consignée dans un procès-verbal d’assemblée générale permettra l’accord de changement d’usage par les services municipaux si le règlement de copropriété s’avère restrictif.
Le changement d’usage est exigé pour tous les meublés de tourisme, qu’ils soient classés ou non, pour toutes les résidences secondaires.
Toutefois, une résidence principale pourra être louée sans changement d’usage jusqu’à 120 jours par an mais devra être enregistrée auprès des services de la taxe de séjour.
Réglementations à Cannes
Une procédure plus souple : la déclaration préalable en Mairie
Il est essentiel de noter qu’à Cannes, contrairement à d’autres villes comme Nice, la procédure de changement d’usage n’a pas été mise en place pour éviter des pertes fiscales liées à la taxe d’habitation. Toute personne proposant un meublé de tourisme, professionnellement ou non, doit impérativement le déclarer en mairie et obtenir un numéro d’enregistrement, faute de quoi des contraventions peuvent être appliquées.
Un système de télédéclaration permet aux propriétaires d’enregistrer leur bien de tourisme et de recevoir en retour un numéro de référence pour chaque logement. Ce numéro doit être communiqué aux plateformes et agences de location et doit être visible sur chaque annonce de location sous peine de sanction.
L’enregistrement préalable est exigé pour tous les meublés de tourisme, qu’ils soient classés ou non, et qu’il s’agisse de résidences principales ou secondaires. Toutefois, une résidence principale ne peut être louée plus de 120 jours par an.
Aspects généraux de fiscalité à retenir
Lors de votre investissement locatif sur la Côte d’Azur, il est recommandé de connaître les dispositifs fiscaux et les baux spécifiques qui vous permettront d’optimiser votre rentabilité. Le bail mobilité, le dispositif Censi-Bouvard, le statut LMNP et le dispositif Pinel sont autant d’options à considérer pour votre projet.
Le bail mobilité
Le bail mobilité offre une grande flexibilité aux propriétaires et locataires pour des locations meublées de courte durée, allant de 1 à 10 mois. Ce type de bail est particulièrement adapté aux étudiants et personnes en mobilité professionnelle. Grâce à l’attrait international croissant de la Côte d’Azur, le bail mobilité est une option intéressante pour proposer des logements de qualité et optimiser la rentabilité de votre investissement.
CENSI-BOUVARD
Le dispositif Censi-Bouvard offre des avantages fiscaux pour les investisseurs dans l’immobilier locatif meublé neuf, notamment dans le secteur des logements étudiants. En optant pour ce régime, vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt de 11 % du montant de l’appartement (plafonné à 300 000 €) étalée sur 9 ans, ainsi que la récupération de la TVA à 20 % et des loyers garantis pendant 9 ans, sous réserve de respecter certaines conditions.
LMNP
Le statut de location meublée non professionnelle (LMNP) permet aux propriétaires de bénéficier d’avantages fiscaux considérables, notamment grâce au régime réel lorsque leurs revenus locatifs annuels dépassent 70 000 euros. Ce régime fiscal tient compte de diverses dépenses, telles que les intérêts d’emprunt, la taxe foncière ou les travaux effectués sur le bien, pour diminuer la base imposable.
Dispositif Pinel
Le Pinel classique propose désormais une réduction d’impôt dégressive en fonction de la durée de location, applicable uniquement aux logements collectifs respectant des plafonds de loyer, de revenus du locataire, et un niveau de performance énergétique minimal. De son côté, le Pinel + offre des avantages fiscaux supérieurs pour les logements situés dans des quartiers prioritaires ou répondant à des critères élevés de performance énergétique et de confort. En somme, ces deux dispositifs visent à encourager l’investissement immobilier locatif tout en tenant compte de critères d’emplacement et de performance énergétique.
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