La location de logements meublés peut se faire de façon saisonnière ou à l’année pour les étudiants. Il est même possible de mixer ces deux solutions pour optimiser la rentabilité d’un bien. Ainsi, l’investissement locatif constitue un placement sûr et rentable. Encore faut-il bien connaître ses obligations légales et fiscales.
À l’inverse de la location non meublée, les gains issus de la location meublée ne se déclarent pas en revenus fonciers, mais en Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Les règles comptables et fiscales ne sont donc pas les mêmes.
La fiscalité de la location meublée : Généralités et définitions
Le décret n° 2015-981 du 27/07/2015 définit la location meublée comme la « mise à disposition d’un local d’habitation garni de meubles lorsqu’il comporte tous les éléments mobiliers indispensables à une occupation normale par le locataire ».
Les gains issus de la location d’un bien immobilier meublé qui vous appartient (ou la sous-location d’un bien immobilier meublé que vous louez) doivent être déclarés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).
L’activité de loueur de meublés doit s’exercer à titre professionnel dès lors que les recettes annuelles dépassent 23 000 €, ou qu’elles surpassent les revenus habituels du foyer fiscal.
Que vous soyez loueur de meublés professionnel (LMP) ou loueur de meublé non professionnel (LMNP), vous devrez répondre à d’autres obligations légales. En l’occurrence, vous devrez vous inscrire au répertoire des entreprises et obtenir un numéro de SIRET. Vous devrez aussi vous acquitter des contributions et taxes obligatoires. C’est le cas de la Contribution Foncière des Entreprises (CFE), de la Contribution sur la Valeur Ajoutée des Entreprises (CVAE) et de la Taxe sur la Valeur Ajoutée (TVA).
Les différents régimes fiscaux de la location meublée
Le régime fiscal par défaut pour l’imposition des revenus locatifs issus de la location meublée est le régime micro-BIC, avec un abattement forfaitaire. Mais il est possible d’opter pour le régime réel, et c’est même obligatoire dans certains cas.
Le régime micro-BIC
Ce régime est le régime par défaut. Un abattement forfaitaire de 50 % est automatiquement appliqué aux recettes locatives. Avec ce régime fiscal, les déclarations sont simplifiées, la tenue d’une comptabilité n’est pas obligatoire et l’impôt n’est calculé que sur la moitié des revenus concernés.
C’est pourquoi il est intéressant quand il n’y a pas d’amortissement à déduire (sur de gros travaux par exemple) et si les charges sont inférieures à la moitié des recettes. Il n’est valable qu’avec un total de recettes annuelles inférieur à 72 600 €. Au-delà, il faudra évoluer vers le régime réel.
Remarque : il est impossible d’y avoir recours si l’acquisition du bien se fait dans une résidence de services.
Le régime réel
Appelé aussi régime d’amortissement, celui-ci permet la déduction de toutes les charges et amortissements. Il est obligatoire dès lors que le total des revenus locatifs annuels dépasse 72 600 €, mais peut aussi être choisi volontairement avant. Il suffit pour cela d’en faire la demande avant le 1er février de l’année civile en cours.
Ce régime fiscal permet de déduire la totalité des charges locatives, mais implique des déclarations et la tenue d’une comptabilité plus pointilleuse. Il est intéressant lorsqu’il y a eu des travaux (de rénovation par exemple) ou d’autres investissements importants dans le local.
Ainsi, les bénéfices sont taxables en fonction des règles générales sur les bénéfices industriels et commerciaux. C’est-à-dire que le bénéfice taxable représente la différence entre les recettes et les amortissements et charges déductibles. Les recettes totales étant la somme des loyers hors taxes encaissés ou non, des provisions pour charges prévues dans le bail et d’autres recettes diverses.
Pour bénéficier de la déduction des charges et des amortissements, les meubles et le local doivent obligatoirement être inscrits à l’actif du bilan comptable.
Voici quelques exemples de charges déductibles : entretien et réparation du logement, frais de gestion du bien (taxe foncière, agence de gestion immobilière, assurances, etc.), frais de procédures (expert-comptable, litiges, notaire), intérêts d’emprunt et autres charges liées à l’acquisition du bien loué.
Et quelques exemples d’amortissements déductibles : mobilier et autre matériel, acquisition du bien, travaux réalisés dans le logement.
Les cas d’exonération
Lorsque vous louez une ou plusieurs pièces meublées de votre propre résidence principale, le régime de déclaration fiscale reste le même que décrit plus haut. Néanmoins, il n’y a aucune déclaration à faire dans deux cas précis :
l Jusqu’au 15 juillet 2024, si l’espace loué devient la résidence principale ou temporaire (salarié saisonnier) du locataire et que le montant du loyer reste modéré.
l Jusqu’au 31 décembre 2023, si le local ne devient pas la résidence principale du locataire (chambre d’hôte) et que le total des revenus concernés n’excède pas 760 € par an.